• 微博
  • 微信微信二维码

广东省人民政府首页  >  要闻动态  >  广东要闻

1314qq.com_

来源: 南方日报网络版     时间:2019-11-15 22:03:15

1314qq.com

物业管理用房可否执行?

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!本文作者:张春光律师【锦天城律所】业务领域:房产纠纷、强制执行电话:18818260136微信:chinazhang2014个人专著:《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》 被执行人是开发商(一般不可能是全体业主),法院可否执行登记在开发商名下的物业管理用房?从法理上和司法判例看,都不得执行

一、法理上:不得执行 《物业管理条例》第37条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主

未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途

第38条规定,物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会

物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作

由上述规定可以看出,物业管理用房的所有权依法属于业主

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定,对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行

既然物业管理用房的所有权依法属于业主,业主或业委会代表全体业主提出排除法院强制执行的异议,可以排除法院对物业管理用房的执行

二、司法案例:不得执行 从我检索的裁判文书来看,凡是业主或业委会提出排除对物业用房执行的异议的,法院基本都支持了(包括执行房屋未登记备案为物业用房,但实际上的用途是物业用房)

但是,物业公司提出的排除对物业用房执行的异议,法院都没有支持,因为主体物业公司不是物业用房的权利人(这是诉讼策略不对,是当事人应当注意的法律风险,但是这并不影响物业用房不得强制执行这一结论

业主或业委会完全可以以自己的名义提起执行标的异议,排除法院对物业用房的执行)

黑龙江省高级人民法院(2015)黑民终字第13号民事判决认为,农行建华支行、李某某基于其与嘉信开发公司等借款合同及民间借贷纠纷一案,申请人民法院查封了诉争房屋,并已申请执行

南慧业主委员会以诉争房屋属物业管理用房,产权应归全体业主所有为由提出执行异议之诉

故本案争议的焦点为:本案诉争的房屋是否属于物业管理用房,南慧业主委员会请求停止对诉争房屋执行的理由是否成立

房屋委员会首先,依据《物业管理条例》第三十条规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房

第三十八条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主

因此,物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的,用作物业管理办公处所等房屋,属于公共设施,其产权归全体业主共有

……经审查,涉案工程规划图上注明的物业管理用房的位置虽与本案双方争议的物业管理用房位置不一致,但诉争小区内并无其他物业管理用房

根据齐齐哈尔住建局物业处、齐齐哈尔市龙沙区物业管理中心、齐齐哈尔市房产管理局物业办出具的证明及嘉信物业公司注册登记的办公地点均能证实,南市场小区14号楼1层3号大厅内北侧,建筑面积120平方米的房屋应为物业管理用房

故南慧业主委员会请求停止对诉争房屋的执行有事实及法律依据

山东省烟台市中级人民法院(2015)烟民一初字第305号民事判决认为,《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外

建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有

”《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主

未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”,根据上述法律法规规定,物业用房的所有权应归全体业主共同所有

因此涉案房屋虽现登记在隆城置业公司名下,但其所有权归星河城小区全体业主所有,南通三建公司以涉案房产属隆城置业公司所有并要求执行该房产的诉讼请求不能成立,依法应予驳回

河南省濮阳市中级人民法院(2015)濮中法民一初字第00053号民事判决认为,涉案房屋的施工图设计合格书、工程规划许可证以及建筑工程施工许可证上均注明了涉案房屋名称为阳光公馆,虽未明确标注用途为物业服务用房,但由于阳光公馆在设计、规划上均为非住宅用房,开发商也未将其作为独立的房屋进行产权登记或者实际出租经营,小区建成后,五一公社小区业主委员会将阳光会馆等公共部位及公共设备设施委托给濮阳市一家物业管理有限公司维护与管理,由物业公司及华龙区公安局中原路派出所一直作为物业服务用房实际使用

且该小区内再无其他物业服务用房

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房,属于业主共有

《物业管理条例》第三十条规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房

第三十八条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主

据此,涉案阳光公馆应确定为物业服务用房,属于公共设施,其产权应归全体业主共有

被告赵某等282人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,原告马某、张某某请求继续对涉案房屋执行的诉讼请求,不予支持

威远县人民法院(2016)川1024民初1076号民事判决认为认为:三原告系小区业主,被推选为业主代表参加诉讼,是本案的适格主体

依照《物业管理条例》第九条“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”、第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”之规定,物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的,用作物业管理办公、工作人员值班、业主委员会活动用房等,属于公共设施,其产权应当归全体业主集体所有

威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1—30号、1—32号及5栋1—80号房屋虽未经房管部门登记为物业管理用房,但为了维护小区的正常生活、生产秩序,根据业主的意愿和小区建设管理的需要,实际用作管理用房,充分体现了业主自治,既符合小区的客观实际情况,又符合法律规定,业主依法取得小区管理用房的物权,未损害公共利益和他人合法权益

依照《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定,业主依法取得的小区管理用房物权,其产权属于小区全体业主,人民法院不得对其予以强制执行

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”之规定,诉争房屋已实际用于物管用房,物管用房属于全体业主所有

被告认为诉争房屋并未登记为物管用房,应当继续执行与查明事实不符,理由不能成立,本院不予支持

综上,依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条,《物业管理条例》第九条、第三十条、第三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下:不得执行位于威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1-30号、1-32号及5栋1-80号的房屋,本院(2016)川1024执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效

本律师相关文章延伸阅读【关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】: 第一部分 强制执行相关法律问题 一、强制执行相关法律问题2018.12.13执行案件的管辖2018.10.28执行案件的管辖2017.8.10向法院申请强制执行的时效与救济2017.9.5执行被执行人的收入需要注意的问题2019.1.7违法建筑可否强制执行?2017.8.4唯一一套住房是否可以执行?2018.7.16唯一住房是否可以强制过户?2018.12.8可否执行登记在案外人名下的房产?2016.6.12法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效?2018.2.22司法拍卖的撤销2018.10.18房和地分开拍卖,成交后可否再撤销?2018.7.10通过司法拍卖拍得的房产无法办产证,是否可以撤销拍卖?2018.10.23参加法拍法律风险之补偿价及救济途径2018.7.26多个普通债权人对一个债务人申请执行,执行所得价款的分配顺序2018.2.25法院强制执行中,债权人参与分配的相关法律问题2018.10.29法院强制执行中的债务抵消2018.10.22强制执行中,“抵债”要考虑各债权人的受偿顺序2018.6.28法院强制执行中变更申请执行人2017.8.13自然人死亡或者法人合并分立注销的,如何执行?2018.6.22执行公司财产过程中是否可以追加股东为被执行人?2018.12.15执行公司财产时,可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人2018.8.5可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人2019.1.4公司减资未依法通知债权人,可否追加股东为被执行人?2018.8.12法院不可以追加去向不明的股东为被执行人?2018.8.3被执行人(公司)对外享有债权,就不可以追加股东为被执行人了?2018.6.24公司欠债后更换法定代表人,原法定代表人就高枕无忧了?2017.6.20夫妻一方以个人名义对外举债,判决生效后可否执行配偶的房产?2018.6.27法院强制执行中,可否追加被执行人的配偶为被执行人2018.9.25仅夫妻一方是被执行人,未经析产可否执行夫妻共同财产?2018.8.4执行前第三人承诺代偿债,执行中可否将该第三人追加为被执行人?2018.12.16可否追加被执行人的债务人为被执行人?2018.7.12可否将被执行人的债务人列为被执行人?2018.10.5强制执行中暂缓执行与中止执行的情形及其救济途径2018.10.13“执行程序终结”怎么理解?2018.12.17终结执行后可否再恢复执行?2018.10.31申请执行人申请终结执行后可否再申请恢复执行?2018.12.18未(完全)履行生效法律文书可能的法律后果2017.9.25被执行人拒不履行的法律责任2018.7.27被执行人未按生效法律文书指定期间履行,迟延履行金如何计算?2017.8.9加倍支付迟延履行期间的债务利息,如何计算?2018.5.2执行程序中债权人参与分配,加倍利息法院是否支持?2017.9.22法院强制执行中的罚款2017.9.19执行程序中的拘传2017.9.20法院执行中的拘留2018.5.5被执行人赖在房子里不走可能要承担哪些法律责任? 二、执行标的异议相关法律问题2018.11.26案外人执行标的异议提出的时间2018.12.22执行标的异议的管辖法院2018.3.3对于移送执行的案件,案外人的执行异议向哪个法院提出?2018.12.23如何打赢执行异议(之诉)?2017.8.16如何打赢执行异议(之诉)?2017.6.17符合四个要件,案外人执行异议就能得到支持?2018.9.6案外人符合《异议复议规定》第28条的4个要件就能排除抵押权人的执行?2018.11.29已网签,买受人就可以排除法院的执行?2016.10.16房子(二手房)被查封后卖房人才交房,买房人可否提执行异议?2018.7.21案外人执行异议(之诉)胜诉的前提是在什么时间支付了全部价款?2019.1.6不动产买受人采取合意抵销的方式“支付”购房尾款,是否符合排除执行的付款条件?2017.6.1买房人可通过执行异议(之诉)排除法院的执行2018.8.6动迁房满三年,案外人可通过执行异议(之诉)排除执行?2018.6.21购买动迁房法律风险之案外人执行异议(之诉)败诉2018.7.4借名买房,借名人提出执行异议能否获得法院支持?2018.5.15对尚未登记在被执行人名下的房产,买受人的执行异议能否获得支持?2018.2.10买房人首封了房屋,申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议?2018.6.14被执行的房屋上有抵押,案外人的执行异议(之诉)还能否得到支持?2018.9.13购买有抵押的房屋,因买受人有过错而不支持其执行异议?2017.6.18案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议?2018.7.18房屋买受人能否排除房屋抵押权人的强制执行?2018.8.29抵押登记不明确,“抵押权人”能否对抗案外人的执行异议?2019.1.9被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行?2018.7.11拆迁协议能否排除抵押权人的执行2018.1.4针对商品房的执行异议要注意合同效力2018.3.20购房者对商品房的执行异议2018.11.25业主全款购期房,可否排除法院的强制执行?2018.9.11业主凭与开发商签订的《认购书》能否排除强制执行?2018.9.22案外人执行异议成立要件之占有未经验收的一手房是否算作合法占有?2018.5.10开发商被强制执行,业主支付的房款未达到50%也能通过执行异议(之诉)保住房屋?2018.8.30商业用房买受人是否可以以消费者的名义对抗承包人的执行?2017.11.2以房抵债背景下的案外人执行异议(之诉)能否获得支持?2018.7.29以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?2018.9.23以房抵工程价款之债,因房屋有抵押没过户,承包人的权利可否排除普通债权人的执行?2018.2.9融资租赁背景下出租人的执行异议之诉2018.9.28动产买卖未现实交付,买受人的权利是否可以排除法院的强制执行?2018.11.11机动车买受人排除执行需满足的条件2018.7.28动产抵债协议可否排除法院的执行?2018.10.8保留所有权买卖背景下的案外人执行异议(之诉)2017.6.10预告登记可以排除法院的执行?2018.11.5只要办理了预告登记就能排除法院的执行?2018.2.28次承租人在执行公告期满后可否提出执行异议?2018.6.25依据《离婚协议书》对被执行的房屋提出执行异议(之诉),能否获得支持?2018.11.3案外人误汇钱款进入被执行人已被冻结的银行账户,法院可否执行该钱款?2018.9.15质权人对保证金的执行异议2019.1.3法院可否执行银行承兑汇票保证金?2018.12.6案外人基于债权转让所提执行异议2018.5.23对被执行人到期债权的执行以及案外人的异议2018.11.2公司承包人的权利能否排除法院对“公司财产”的执行?2018.11.7隐名股东的权利可否排除法院对名义股东名下股权的执行?2018.8.25法院是否有权以被执行人进入了破产程序为由裁定驳回执行异议(之诉)?2018.9.18被执行人进入了破产程序就没有必要审查案外人的执行异议(之诉)了?2018.11.12案外人排除执行理由之“我是真实权利人”当慎用2018.10.4案外人可否对刑事裁判涉财产部分的执行提出执行标的异议?2019.1.5合同无效,返还财产请求权可否排除强制执行?2018.7.15合同无效,返还财产请求权可否排除强制执行?2018.9.29没有法律司法解释规定,案外人的执行异议能否获得支持?2018.1.26案外人执行异议之诉中的确权2018.9.19案外人执行异议之诉中的确权2018.10.1执行标的异议与第三人撤销之诉2018.9.1执行异议(之诉)常见法律问题之徐汇法院篇2018.9.9执行异议(之诉)常见法律问题之黄浦法院篇2018.10.10对案外人执行标的异议裁定的救济途径一定是执行异议之诉?2018.2.12民事执行中财产分配的异议 三、执行行为异议相关法律问题2018.2.14执行异议提出的时间2018.7.23强制执行中对评估报告有异议,应当通过什么途径救济?2018.10.20法院强制执行中,执行标的物评估价明显“偏低”怎么办?2018.8.19法院以存在轮候查封为由对房产过户的申请终结执行或终结本次执行,如何救济?2018.7.24强制执行案件中如果法院消极执行,当事人应当如何救济权利?2018.7.6对被纳入失信被执行人名单的救济途径2018.7.22申请执行人可否对法院之间关于参与分配的往来函件提出执行异议?2018.10.25可否对法院的提级执行裁定提出执行行为异议?2018.5.26对补充赔偿责任的执行及异议2018.11.19作为被执行人的保证人可否以保证期间已过为由作为执行的抗辩? 四、保全相关法律问题2018.2.8案外人的财产可以保全吗?法律依据是什么?2018.10.26被保全人认为自己的财产被超标的保全,如何进行救济?2018.8.18如何认定被保全财产的价值是否超标的?是否考虑存在抵押等价值瑕疵?2017.9.24法院超标的保全怎么办?2018.2.5超标的保全的损害赔偿2018.1.31可通过反担保的方式解除财产保全2018.1.28案外人能否对诉讼保全提异议? 第二部分 房产纠纷相关法律问题 一、合同效力 2016.10.25房屋买卖合同未采用书面形式,是否成立?是否有效?2017.4.28名义产权人出售房屋,合同无效?2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果2017.1.6买卖担保(让与担保)合同无效的三种理由2016.11.17《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订,效力如何?2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效?2016.9.3为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何?2016.10.27和精神病人签订房屋买卖合同,法律后果如何?2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效?2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定?合同无效的法律依据是什么?2016.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效?2017.1.21涉及刑事犯罪,卖房人被骗,则房屋买卖合同无效?2016.8.1购买不满五年的经济适用房的合同是否有效?2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效?2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效?2016.5.23国企违反法定程序出售房地产,合同无效?2016.8.13未经评估拍卖国有房屋,所达成的成交协议无效?2017.12.28为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效?2016.12.25房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致,效力如何?2016.8.14房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字,效力如何?2017.11.14工业用房未经批准分割转让的合同是否有效?2016.6.1房屋买卖合同无效,无过错方可否主张房屋租金损失?2016.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效,房屋如何返还?2016.3.10房屋两次过户,但前一合同无效,所有权归谁?名义产权人可否请求原所有人迁出房屋?2017.4.10一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制?2016.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效?2018.8.7房价上涨背景下开发商以无预售许可证为由起诉确认合同无效,业主权利如何保护?2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的?2016.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定2016.10.28附义务赠与房产可以撤销?2019.1.1工业厂房分割销售合同效力——上海法院篇 二、合同解除和违约赔偿 2018.11.18房屋买受人无购房资格,合同的解除与法律后果2018.8.8由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(宝山法院篇)2018.8.27由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(青浦法院篇)2018.9.4由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(二中院篇)2018.3.28为什么不具备购房资格者付了全款房东也可以解除合同?2017.9.7买房人不具备购房资格,卖房人可否解除合同?2016.8.29买房人迟延过户是否构成违约?2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约?——分期付款背景下的买受人利益保护2016.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋,卖房人就不能解除合同?2016.9.8买房人付了全款就不会违约了?2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一,卖房人无权解除合同?2016.9.13买房人要求变更买房人,构成违约?2017.12.23卖房人迟延(重新)网签的法律责任2017.3.1房子噪音太大,买房人可否解除合同?2016.7.10房子漏雨,买房人可否解除合同?2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证,是否构成根本违约?2016.9.4多卖房人之一没有收到房款,不需承担违约责任?2016.7.11签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围,可否解除合同?2017.5.9支付违约金就可以解除合同?2016.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得2017.4.14房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生2018.4.18合同解除权的产生和消灭2017.12.21从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭2016.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果2016.12.22卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同2016.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由?过户手续不全谁来审查?2017.1.5房屋买卖中,可以通过行使不安抗辩权解除合同?2016.10.7解除网签合同的时间点2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同,哪方违约?合同可否解除?2016.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同?2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任?2016.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成,买房人不构成违约?2016.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致,一方要求解除合同的依据是什么?2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致,即可解除合同且不承担违约责任?2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁?2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办?买房人如何举证自己的实际损失数额?2016.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证?2017.5.18卖房人违约,买房人可否主张佣金损失?2017.2.26卖房人违约,买房人是否可以主张可得利益损失?2016.7.28卖房人违约,买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持?2017.11.8房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张?2016.6.22调整违约金,谁来举证实际损失?法院可自由裁量?2017.2.12房屋买卖中一方违约,谁来举证证明守约方的损失?2017.2.28卖房人违约,何时对房价进行评估?2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点2017.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万,这就是违约的成本2016.8.26房产纠纷中主张违约金,注意实际损失这个“马蜂窝”2017.2.13房屋买卖中,适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理?2017.5.20逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?2016.8.7房屋买卖中,逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?2016.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约,买房人不可依据违约责任条款主张违约金?2017.5.8房屋买卖中,预期违约可否适用违约金条款?2016.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界2017.10.25卖房人逾期交房违约金多少合适?2018.1.3房屋买卖合同协议解除,守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金?2018.5.18房价下跌,买房人违约,卖房人可否要求赔偿房屋差价?2018.10.14房价下跌,定金不一定是违约责任上限2018.8.14工业厂房分割销售导致不能过户,合同解除的依据是什么?损失应当如何分担?2018.12.30工业厂房分割销售赔偿差价纠纷中,是否应当在假设可分割销售的前提下评估房价? 三、其他基础法律问题 2018.4.7从一个案例看发函的重要性和函件内容背后的法律关系2018.1.9合同一方有多人但只有一人签字或盖章,合同是否成立?2017.5.16房产纠纷中诉讼请求的选择2017.4.29非真实买卖,房屋所有权如何取回?2017.11.18房屋所有权的取得时间2017.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务?2017.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证?2017.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别2018.3.10是房屋买卖还是房屋赠与?2017.2.9房产证上有未成年人的名字,卖房时需要注意什么?2018.3.16监护人处分未成年人房产的合同是否有效?2017.2.8借名买房注意事项与风险防范2017.2.2房屋买卖中所涉善意取得的举证责任2017.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果2016.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果2016.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效?2016.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任?2016.12.5以房抵债不构成善意取得?2016.11.3卖房子附带自行车库?2016.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权?2016.10.6是谁拒绝网签?现有证据下的证据规则运用2016.9.30买房人要求减名字,卖房人是否应当配合?2016.9.22房屋买卖中,以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗?2016.9.17 “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌2016.9.7有租客的房子的交房时间如何确定?2016.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果2016.8.21(部分)卖房人为精神病人,卖房的程序怎么操作?2016.8.11房屋产权人一房二卖,第一买房人如何主张自己的权利?2016.8.10卖房不卖车位导致不能过户,卖房人违约?2016.7.30房屋买卖适用“家事代理”?2016.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与?2016.7.22房屋买卖中,付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解?2016.7.20按份共有房屋买卖中,买房人应当把房款支付给谁?2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任?2016.6.23连锁买卖背景下,房屋买卖合同未明确约定履行期限,如何认定?2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋,可否作为共同原告一并起诉?2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同,配偶不能诉请撤销该判决?2016.5.6买房人没有违约,就一定能拿到房子?2016.4.8以房产出资却未办理过户手续的法律后果2016.3.30 “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担?2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题2016.3.14房价疯涨,房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定2016.3.8房价疯涨,买房人怎么样才能把房子拿到手(过户到自己名下)?2016.3.7房价疯涨专题:10个相关法律问题2016.3.6聚焦房价飞涨法律纠纷:《购房意向书》、前后两份合同、法律适用2016.3.5房价疯涨,违约泛滥,买房人应当知道的法律常识2016.3.3房价飞涨背景下的违约与救济2015.9.26购房款主要由一方父母所付,离婚时房屋产权如何认定如何分割?2016.2.29房屋登记制度不完善,房屋买卖关系是否存在如何确定?2017.9.18因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房,责任如何承担?2017.9.14是房屋买卖还是房屋借用?2017.11.15房屋买卖合同约定的过户时间未到,法院可否判决过户?2018.2.3购买动迁房,需考虑做预告登记2018.2.4买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险 四、委托公证卖房相关法律问题 2017.10.9“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力2017.3.5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力2017.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据2016.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点2016.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋,一定有效?2016.8.9持违法公证委托书卖房,房屋买卖合同的效力如何?2018.3.6借款时被迫做卖房的公证委托,房屋被多次买卖,合同是否有效?2017.6.13为“担保”民间借贷债权而办理委托公证,受托人出售委托人的房屋的合同是否有效?2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益,法律后果如何?2016.9.16公证委托卖房的合同效力2015.6.8是房屋买卖还是借贷?2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保,不同的后果2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担2017.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务,合同效力如何?法律后果如何?2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效?2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定?2016.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约?2017.11.20委托人死亡后委托代理是否还可以存在? 五、无权处分问题 2016.11.20出售“共有”房屋,合同无效?2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效?2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效?2016.10.8无权处分会导致合同无效?2016.7.8伪造房屋所有权人的签字,合同有效(无权处分)还是无效(非真实意思表示)?2016.6.27在房屋买卖中,当无权处分遇上期待权2016.4.29二手房买卖定金合同中,按份共有人无权处分相关问题2016.12.12无权处分房产导致的违约,违约金如何调整?2016.10.3卖房人无权处分,买房人可否主张房价上涨的损失?2016.5.12当善意(或恶意)购买遇到无权处分,房屋买卖合同效力如何?谁能取得所有权? 六、农村房屋相关法律问题 2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效?2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效?应当返还房屋?2016.10.2购买农村房的合同被确认无效,责任如何承担?2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大?2017.12.9出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁,出售方可否获得动迁利益?2018.5.3农村房屋出售后,拆迁利益的三七开是怎么回事? 七、动迁房相关法律问题 2018.3.23买卖农村房屋合同的效力及动迁利益的分配2018.5.30部分房屋共有人与动迁组签订的动迁协议无效?2018.3.18不具备购房资格者购买公房,合同效力如何?2017.8.7动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配?2018.3.19非居住房屋被征收,(次)承租人可以获得哪些补偿(或赔偿)?2017.12.8农村宅基地房屋在买卖之后被动迁,动迁利益如何分割?2016.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效?2016.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效?2017.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同?2017.6.8动迁房买卖中,将房子过户至买房人指定之人名下的约定2017.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产?2017.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略2018.5.9动迁房买受人实际居住多年,动迁房共有人的无权处分的主张是否成立?2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁,遗嘱是否仍有效?2018.4.4可否依据“五联单”(《配套商品房供应单》)认定房屋所有权人?2018.4.6动迁房买卖中房东可否以承担违约金为代价解除合同?2018.4.8动迁房买卖中,注意区分逾期违约金和解除合同违约金2018.5.28婚前公房婚后拆迁,离婚时拆迁利益如何分割? 八、做低房价和做高房价相关法律问题 2017.7.4做低房价相关法律问题2017.1.2做低房价:阴阳合同or合同变更?2016.8.28买房人做低房价,卖房人可以不履行合同?2016.8.18二手房买卖中做低房价失败,谁来补缴税费?2016.8.15房屋买卖中做低房价,是谁埋在谁脚下的定时炸弹?2016.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约?2016.7.4房屋买卖中:做低房价被举报后谁应补缴税款?有租约的房屋如何交付?2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由?2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效?2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同,法律后果有何不同? 九、户口问题 2017.7.5卖房人逾期迁出户口相关问题2017.5.21宝山法院一判决:逾期迁出户口每天50元违约金2017.5.12卖房人逾期迁出户口,逾期违约金每天多少钱?2017.5.1卖房人逾期迁出户口,违约金每天多少钱?2016.12.20迁出户口是付款的条件?和同时履行抗辩权有什么关系?2016.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权?2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年,买房人可以主张几年的逾期违约金?2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任?2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约?——从真实意思说起2016.7.25标的房屋内的户口没迁出,卖房人要承担违约责任?2016.7.16银行贷款没到账,卖房人就可以拒绝迁出户口?2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效?应当返还房屋? 十、房产新政(含限购)相关法律问题 2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成,责任如何承担?2017.4.7房贷新政导致首付比例提高,买房人可否要求退回定金?2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析2017.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策,买房人不能贷款是否需要承担违约责任?2017.3.23政府禁售酒店式公寓,开发商应向购房者承担什么责任?2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持?2017.3.19北京认房又认贷,买房人已付定金能否拿回来?2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户,法律后果如何?2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户,不构成违约?2016.11.29上海房贷新政,认房认贷首付提高,买房人能否要回定金首付款?2016.11.28 2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范2016.10.1买房人限购,卖房人是否有义务配合买房人重新网签?2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约?2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购2016.7.6限购者购房,责任如何承担?2016.6.26买房人网签时限购,卖房人拒绝网签构成违约?2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房,合同不能履行,居间方可否主张佣金?2016.4.27不具备购房资格者购房失败,是否需要支付中介费?2016.4.25 “沪九条”导致首付比例提高,买房人可否解除合同且不承担违约责任?2016.4.21网签时是限购对象,合同一方就一定可以解除合同?2016.4.1 “限购令”导致卖房人买不到房,房屋买卖合同可否解除?2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”,可解除合同且不承担违约责任?2017.6.14退房“类住宅”,可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价?2017.6.4新政导致买房人限购,卖房人可否要求解除合同?2017.5.29买了“类住宅”,可否向开发商要求退房?2017.5.26买了开发商的“类住宅”,如何维权?2017.5.13违约加新政导致合同不能履行,责任如何承担?2016.7.15买房人为规避限购而假结婚,卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体2016.5.10警惕!买房人限购,卖房人违约2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》,可否要求退还定金?2016.12.11上海一中院判决:新政导致首付比例提高,买房人可否要回定金或首付款?2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效?2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效?2018.5.17因新的限购政策导致合同解除,“获利方”是否应当赔偿对方房屋差价? 十一、抵押和查封相关问题 2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押,是否有优先受偿效力?2017.3.21房屋存在抵押,法院可否判决过户?2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况,买房人可否不履行合同?2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权?2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先?相应的合同哪个效力优先?2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约?哪方享有合同解除权?2016.3.31警惕!房屋在网签后被查封怎么办?2017.2.16房子被查封,不能过户的原因及解决方法2016.12.30房子被另案查封,继续履行的诉请会被驳回?2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户?2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖,买房人应该怎么办?2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封,买房人就可以解除合同?2016.6.21房屋在过户前被法院查封,卖房人不承担违约责任?2016.6.18网签后过户前房屋被查封,买房人如何主张自己的权利?2016.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效?2016.5.26转让有抵押的房屋,合同有效吗?2015.11.20以房地作抵押(部分房屋系他人所有)的效力如何? 十二、和银行相关的问题 2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款,买房人违约?2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成,责任谁承担?2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责?2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款,买房人违约?2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户,买房人违约?2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准,卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任?2016.4.15买房人按约申请贷款,但未在约定的过户日前获银行批准,是否要承担违约责任?2017.2.10银行迟迟不放款,买房人构成违约?2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款,卖房人可否解除合同?2016.10.15假离婚导致银行不能放贷,买房人构成违约?2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款,是否还可以解除合同?2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续,卖房人违约?2016.4.18转按揭办不了,买房人要承担违约责任?2016.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款?2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同,效力如何?法律后果如何? 十三、违建问题 2016.3.13房价疯涨,违法建筑买卖合同是否有效?可否继续履行?2017.3.28最高院公报:买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行2017.2.25邻居搭“违建”,卖房人承担不能交房的违约责任? 十四、居间合同的法律性质和相关法律后果 2017.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约?2017.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同?2016.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则?2016.8.22房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任承担方式及责任范围2016.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么?2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金,是否构成根本违约? 十五、与中介相关的问题 2018.4.1中介把关不严导致房屋买受人或卖售人损失,责任如何承担?2017.11.11与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么?“房屋买卖合同”指哪一版?2016.4.7不履行或解除居间协议,居间补偿费如何支付?2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错,要对受害者承担何种责任?2016.3.17房价疯涨,对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解2017.4.20和中介公司的官司怎么打?2016.11.10卖房人逾期交房,买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款?2016.8.25房屋交易不能完成,已付房款难以追回,中介承担什么责任?2016.4.26中介有违法行为,就不能主张佣金了?2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金?2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起 十六、商品房(一手房)买卖中的相关法律问题 2018.1.7开发商提供的格式条款是否有效?2018.1.8业主付款迟延,开发商仍要支付逾期交房违约金?2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现,应当承担何种责任?2018.1.21开发商关于学区房的宣传未兑现,责任如何承担?2017.2.15商品房买卖中,买房人使用了代金券可否再要求退钱?2018.1.15开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺?2016.7.17开发商变更规划损害业主利益,业主如何主张权利?2016.7.7买了物业用房,开发商履行不能,责任谁来承担?2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》,不能履行的责任如何承担?2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务,业主如何维权?2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销,《商品房预售合同》是否有效?2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同?“分割销售”合同无效?2018.1.12以房抵债协议的效力与债务不履行的责任2018.1.18开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金?2018.1.19开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同,合同的解除与责任承担2018.1.23开发商变更小区平面布局获得了规划许可,是否还构成违约? 十七、婚姻-家庭-继承问题 2017.9.27离婚的法定依据是什么?2018.6.10夫妻一方转移财产的应对及法律依据2018.6.9夫妻一方患有抑郁症,法院就不能判离婚?2016.4.16离婚,房产如何分割?2017.10.16离婚,夫妻共有房屋归谁?2018.5.8离婚,房产增值怎么分?2017.10.15离婚,有限公司股权如何分割?2017.10.11离婚中的损害赔偿请求权2017.10.14离婚,彩礼是否应当返还?2017.10.7夫妻关系存续期间扶养费的追索2017.10.8夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权2017.9.13夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房,所有权归谁?2017.10.12离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈,如何维权?2017.10.19赌债是否属于夫妻共同债务?2017.8.8卖房人死亡,房屋买卖合同是否可以继续履行?2017.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局,如何破?2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效?2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效?2017.11.7亲子关系的鉴定与推定,及相关法律责任2018.2.24公房承租人死亡,公房谁来“继承”?2018.4.11夫妻一方因遗赠扶养协议取得的房产是否属于夫妻共同财产? 十八、租赁合同相关问题 2017.12.2租赁违建的合同无效,装修损失如何分担?2018.1.2房屋租赁合同无效,承租人支付房屋占用费的截止日期2017.9.1融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择2017.8.29融资租赁合同被认定无效,租赁物归属何方?2017.8.28房屋承租人优先购买权的限制2017.8.24房屋消防验收不合格,承租人可以解除合同?2017.8.20未依法登记备案的租赁合同的效力如何?2017.8.18租赁违建的合同的效力及法律后果2017.11.5房屋新产权人可否要求租客搬走?2017.11.22租期未到,承租人可否要求继续使用违建?2017.11.25出租人给承租人发合同解除函之后,次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费?2017.11.28承租人违约,出租人没收保证金后还可否再主张违约金?2017.11.30房屋租赁合同无效,承租人还可否享受免租期的免租优惠?2017.12.3从转租的法律责任看及时发函的重要性2017.12.4出租人解除合同,承租人翻建房屋的花费可否获得补偿?2017.12.6出租人以合同无效为由停水停电,法律责任如何承担?2017.12.10出租人未协助承租人办理营业执照,违约责任如何承担?2017.12.16承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同?2017.12.17租赁房屋甲醛超标,承租人可否解除合同?2017.12.27房屋有瑕疵,承租人不付租金,出租人行使合同解除权,损失谁承担? 十九、程序性问题 2017.10.18逾期举证的法律后果2017.11.27当事人起诉解除合同,法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决?2018.4.27二审中,向哪个法院申请续封?2018.4.30向哪个法院申请解封?2018.5.1保全错误的赔偿2018.5.27财产保全错误就要赔偿?




相关文章

版权所有:57fak 粤ICP备05070829 网站标识码4400000131
主办:南方新闻网 协办:广东省经济和信息化委员会 承办:南方新闻网
建议使用1024×768分辨率 IE7.0以上版本浏览器